Que faire avant de construire ?

Avant l'autorisation d'urbanisme,

quelles démarches à mener ?

Toute construction ou aménagement doit respecter les règles d’urbanisme édictées par la commune ou l'intercommunalité.

Il convient donc d'anticiper les règles, les limites, les obligations et les droits inhérents à chaque parcelle, à chaque territoire pour faciliter l'obtention des autorisations nécessaires à votre projet.

Se renseigner en Mairie pour connaître les contraintes afférentes à son terrain

La mairie ou la Communauté de Communes sera votre premier interlocuteur lors du dépôt et de l'instruction de votre dossier.

C'est en effet là-bas que vous déposerez votre dossier, puis d’éventuels compléments lors de l'instruction. En dernier lieu, c'est le maire au nom de la commune qui vous délivrera l'arrêté.

Aller en mairie avant le dépôt du dossier vous permet d'opérer une première analyse des possibilités de construction qui vous sont offertes. En consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU*) de votre territoire, vous pourrez :

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     - Prendre connaissance de la zone dans laquelle se situe votre projet

En effet, chaque parcelle est couverte par un zonage, soumise à des règles d’urbanisme et parfois des servitudes* d'utilité publique détaillés dans le PLU.

A chaque zone d'un PLU, correspondent des règles particulières. 

Aussi, votre projet devra respecter les contraintes règlementaires de la zone. Il vous faudra prendre en compte notamment, les règles relatives à l'implantation de votre projet par rapport aux limites séparatives ou de voies, les règles architecturales (type de couverture, enduits,…), les règles de hauteur,….

Prendre connaissance de ces règles vous permet d'anticiper les contraintes et d’organiser votre projet afin d’y répondre en totalité dès le dépôt initial de la demande d’autorisation

     - Prendre connaissance des servitudes impactant votre projet

En fonction de la zone dans laquelle vous êtes situé, votre projet pourra être soumis à des servitudes.

Ainsi, lors de l'instruction, l’avis des services gestionnaires de la servitude sera requis. A titre d'exemple :  

  - Architecte des Bâtiments de France (cas où le projet est situé dans le périmètre de protection d’un Monument Historique)

  - ERDF ( surplomb d’une ligne électrique)

  - Services des risques ( aléas inondation )

Certaines consultations pourront engendrer un délai supplémentaire lors de l’instruction.

Avant de finaliser votre projet, sollicitez des acteurs pouvant vous conseiller et le rendre plus « qualitatif »

Il existe de nombreux acteurs pouvant vous conseiller en amont sur votre projet. Une rencontre préalable peut permettre de faire émerger une solution alternative répondant mieux à vos besoins et résoudre le problème avant le dépôt du dossier.

  - L'Architecte des Bâtiments de France (ABF), si vous êtes situé dans un périmètre de protection d’un monument historique

  - Le CAUE : Conseil Architecture Urbanisme Environnement. C’est un conseil auprès des particuliers et collectivités

  - Le Service Instructeur (Nous tenons des permanences une fois par mois dans votre communauté de communes, les rendez-vous se prennent auprès des services ADS du Grand Clermont au 04-44-44-60-90)

Déposez un certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un document qui permet de connaître les règles d'urbanisme applicables sur un terrain et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable.

Il existe deux catégories de certificat d'urbanisme :

     - le Certificat d’urbanisme d'information

Il renseigne sur :

  - les règles d'urbanisme applicables à votre terrain,

  - les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...),

  - la liste des taxes et participations d'urbanisme (taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...).

     - Le Certificat d’urbanisme opérationnel

En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :

  - si votre terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet détaillé dans votre demande (localisation approximative des bâtiments, destination)

   - et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront votre terrain.

Attention, ces certificats ne portent pas sur la qualité architecturale du projet, qui sera analysée lors du dépôt de la Déclaration Préalable ou du Permis de Construire.

La durée de validité du certificat d'urbanisme est de 18 mois. Si une demande est déposée durant cette période, les règles applicables seront celles qui l'étaient au moment de la délivrance du CU. Il en est de même du régime des taxes et participations de l’urbanisme, ainsi que des limitations administratives au droit de propriété applicables aux terrains, à l’exception de celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Un certificat d'urbanisme peut être prorogé. La demande doit être formulée, en mairie, deux mois avant la date de fin de validité du certificat (18 mois moins 2 mois). Le certificat d’urbanisme peut être prorogé dès lors que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations applicables au terrain n’ont pas changé. 

*voir lexique, foire aux questions ou sigles